Établir un avis de valeur

À quoi ça sert

L'avis de valeur calcule la valeur d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain à partir de sa localisation, de sa surface et de ses caractéristiques. Elle vous donne le prix de vente attendu, le net vendeur une fois les frais d'agence déduits, le prix affiché à viser, et le gain potentiel d'une rénovation énergétique. Vous pouvez l'enregistrer pour le retrouver, ou le lancer directement depuis une annonce ou une vente aux enchères.

Y accéder

Navigation « Analyse de marché » → « Avis de valeur », ou le bouton « Avis de valeur » présent sur une vente aux enchères ou une annonce.

« Mes avis de valeur » : chaque avis de valeur enregistré affiche son type, sa surface, son DPE et le prix de vente attendu

Pas à pas

Sur « Mes avis de valeur », cliquez sur « Nouvel avis de valeur ».
Renseignez le Type de bien — Appartement, Maison ou Terrain (champ obligatoire) — et, pour un appartement ou une maison, l'État du bien : Standard, Travaux à prévoir ou Premium / Luxe (le champ n'apparaît pas pour un terrain).
Saisissez la Localisation. Le champ propose des adresses au fur et à mesure de la frappe : vous devez en choisir une dans la liste. Sans cela, l'avis de valeur ne peut pas être lancé.
Renseignez les surfaces, puis les champs proposés pour le type choisi (voir le tableau ci-dessous).
Cochez les Options du bien applicables et ajoutez une Description si vous le souhaitez.
Cliquez sur « Calculer l'avis de valeur ». Le bouton reste désactivé tant que les champs requis ne sont pas renseignés : le Type de bien, une adresse choisie dans la liste et les surfaces demandées pour le type sélectionné. Pendant le calcul, une fenêtre s'affiche avec l'étape en cours : d'abord « Récupération des ventes DVF » (recherche des ventes comparables autour du bien), puis « Calcul de votre avis de valeur » — chaque étape terminée est marquée d'une coche verte. La fenêtre se ferme d'elle-même une fois le calcul terminé.
Lisez les résultats, ajustez-les si besoin, puis « Enregistrer » en donnant un titre à l'avis de valeur.

Le formulaire d'avis de valeur : l'adresse doit être choisie dans la liste proposée par le champ « Localisation »

Ce que le formulaire demande, selon le type

Champ	Appartement	Maison	Terrain
État du bien	Obligatoire	Obligatoire	Non demandé
Surface habitable (m²)	Obligatoire	Obligatoire	Non demandée
Surface terrain (m²)	Non demandée	Obligatoire	Obligatoire
Classe énergétique (DPE)	Oui	Oui	Non
Classe GES	Oui	Oui	Non
Année de construction	Oui	Oui	Non
Nombre de pièces	Oui	Oui	Non
Étage	Oui	Non	Non
Options du bien	Ascenseur, Garage, Terrasse	Piscine, Jardin, Garage, Terrasse, Divisible	Viabilisé, Permis de construire accordé, Divisible

Les travaux, c'est un seul champ

L'ampleur des travaux se déclare uniquement via l'État du bien. Travaux à prévoir penche vers un chantier d'ampleur plutôt que vers un simple coup de peinture, et la décote s'en ressent. Il n'y a pas de niveau intermédiaire : pour un rafraîchissement léger, Standard est souvent plus juste. Entre les deux, partez de l'état le plus proche et corrigez avec le Pourcentage d'ajustement (voir « Lire les résultats »).

Un terrain va vite

Pour un terrain, seules la localisation et la surface du terrain sont nécessaires : ni DPE, ni pièces, ni état du bien. Les options — Viabilisé, Permis de construire accordé, Divisible — sont facultatives mais affinent l'avis de valeur.

Terrains constructibles uniquement

Dès que le type « Terrain » est sélectionné, une note le rappelle dans le formulaire : l'avis de valeur concerne uniquement les terrains constructibles. Les terrains agricoles, forestiers ou de loisirs ne sont pas pris en charge — leur valeur au m² n'a rien de comparable.

Lire les résultats

Pourcentage d'ajustement — un champ libre pour corriger l'avis de valeur à la hausse ou à la baisse selon ce que vous savez du bien. Une valeur positive est une surcote, une valeur négative une décote (par exemple -6 pour une décote de 6 %). Toutes les valeurs affichées se recalculent en conséquence.
Fiabilité de l'avis de valeur — quand le modèle la fournit, un bandeau au-dessus des prix affiche l'indice de confiance global de l'avis de valeur (Élevée, Moyenne ou Faible, avec le pourcentage).
Prix de vente attendu — le prix de transaction attendu, en total et au m². Quand le modèle la fournit, une fourchette accompagne le prix : 80 % des ventes de biens similaires se concluent entre ces deux bornes.
Prix de vente Net Vendeur — ce que le vendeur touche une fois les frais d'agence déduits.
Prix affiché attendu — le prix auquel un tel bien est typiquement mis en vente, avec sa propre fourchette quand elle est disponible.
Points d'attention — quand le modèle signale des limites (peu de ventes comparables, données éparses…), une carte ambrée les liste, accompagnée le cas échéant d'une note explicative. Absente quand il n'y a rien à signaler.
Marché local (DVF) — le Prix de base DVF au m², calculé à partir des ventes réelles enregistrées (Demandes de Valeurs Foncières) autour du bien, et un Indice de confiance (Élevée, Moyenne ou Faible) qui reflète le nombre de ventes comparables trouvées, leur homogénéité, leur proximité et leur fraîcheur. Ce prix est ajusté à la surface du bien : le prix au m² varie avec la taille (les petites surfaces se vendent au-dessus du m² moyen local, les grandes en dessous), et chaque vente comparable est ramenée à la surface du bien évalué avant le calcul. Le prix affiché est donc la référence du marché local pour un bien de cette taille, pas la moyenne toutes surfaces confondues. La carte précise sur combien de ventes le prix s'appuie et dans quel périmètre (rayon autour du bien, commune ou département quand les ventes proches sont rares). Pour les terrains, le prix de base s'appuie uniquement sur les ventes de terrains à bâtir (les ventes de terres agricoles ou de bois, aux prix sans rapport, sont écartées), ajustées à la surface de la parcelle ; les ventes de terrains étant plus rares, le rayon de recherche peut s'élargir jusqu'à 20 km. La carte apparaît pour les appartements, les maisons et les terrains. Quand aucun prix de référence n'a pu être établi, elle le dit explicitement au lieu de disparaître : elle indique soit que le département ne publie aucune donnée DVF, soit que trop peu de ventes comparables ont été trouvées, affiche un indice de confiance Faible et rappelle que l'avis de valeur repose alors uniquement sur le modèle statistique.
Construction de l'avis de valeur — quand le modèle détaille son calcul, cette carte montre le prix de base au m² qu'il a retenu (avec le périmètre : ventes comparables autour du bien, voisinage, commune, intercommunalité ou département, et le nombre d'observations utilisées), puis l'ajustement total appliqué et sa décomposition caractéristique par caractéristique : chaque ligne indique l'impact sur le prix (par exemple -5,0% pour la classe énergétique, +2,0% pour une terrasse) et la source de ce coefficient (appris sur les ventes DVF croisées aux DPE, appris sur les annonces, table d'abattement, niveau de marché local, ou transféré). C'est la lecture la plus directe du « pourquoi ce prix ».
Ventes comparables retenues — la liste des ventes réelles (DVF) sur lesquelles le modèle s'est effectivement appuyé : date, prix, surface, prix au m² et distance au bien. Les dix plus proches sont affichées ; une mention indique combien d'autres ont été utilisées.
Potentiel de rénovation énergétique — le prix de vente attendu pour chaque classe énergétique atteignable en rénovant, avec le Gain vs actuel en euros et en pourcentage. C'est la lecture la plus directe de la marge d'une rénovation.
Détails du bien — le type et la surface effectivement retenus pour le calcul.
Contexte économique — le Taux d'intérêt actuel, la Tendance des taux et l'Écart prix affiché/vendu du marché au moment du calcul.
Contexte local — quand le modèle les connaît : le loyer médian au m² autour du bien, le rendement brut correspondant, l'appartenance à un quartier prioritaire de la ville (QPV), le niveau de densité INSEE de la commune et les risques identifiés sur la zone (inondation, etc.). Ces données sont informatives : elles ne modifient pas le prix attendu.
En bas de page, une ligne discrète indique la version du modèle de calcul et la fraîcheur des données (ventes DVF, DPE, annonces) utilisées pour ce calcul — l'avis de valeur enregistré conserve ces informations.

Les résultats : les trois prix, puis le potentiel de rénovation énergétique classe par classe

Enregistrer et retrouver un avis de valeur

« Enregistrer » demande un Titre de l'avis de valeur, pré-rempli à partir du type et de la ville, puis ouvre la fiche de l'avis de valeur.

Sur « Mes avis de valeur », chaque carte affiche le titre, un badge Terminée, la localisation, le type, la surface, le DPE, le prix de vente attendu et la date de création. L'icône de copie duplique l'avis de valeur en un clic ; l'icône de corbeille demande une confirmation avant suppression.

Depuis la fiche d'un avis de valeur, vous pouvez :

« Modifier » pour rouvrir le formulaire et recalculer ;
« Dupliquer » pour créer une copie de l'avis de valeur et ouvrir sa fiche ;
déplier « Voir tous les paramètres » pour revoir toutes les valeurs saisies ;
ajuster le pourcentage : un bouton « Enregistrer » apparaît alors pour conserver le nouvel ajustement ;
supprimer l'avis de valeur.

Dupliquer un avis de valeur

Dupliquer crée un nouvel avis de valeur indépendant, copie exacte de l'original : mêmes paramètres, mêmes résultats, même pourcentage d'ajustement. Il prend le titre de l'original suivi de « (copie) » — renommable ensuite via « Modifier ». C'est le moyen le plus rapide de tester une variante (une autre surface, un autre état du bien, un autre ajustement) sans toucher à l'avis de valeur d'origine : dupliquez, puis modifiez la copie.

Depuis « Mes avis de valeur », l'icône de copie d'une carte ajoute immédiatement la copie à la liste.
Depuis la fiche d'un avis de valeur, le bouton « Dupliquer » crée la copie et ouvre directement sa fiche.